NAI apollo group: Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien im dritten Quartal 2016 gestiegen

NAI apollo group veröffentlicht dritten Quartalsbericht 2016 zum deutschen Gewerbeinvestmentmarkt.

Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo group ist der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien der Monate Juli bis September 2016 durch eine spürbare Belebung geprägt. Insgesamt beläuft sich das Transaktionsvolumen auf 14,9 Mrd. Euro und damit sowohl 50,3 Prozent über dem zweiten Quartal 2016 als auch 5,9 Prozent oberhalb des Vorjahresquartals. In Summe verbuchen die ersten drei Quartale 2016 ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 33,0 Mrd. Euro. Damit liegt das Ergebnis nur 13,5 Prozent unter dem sehr starken Vorjahreszeitraum (Q1-Q3 2015: 38,1 Mrd. Euro).

Portfoliodeals sorgen für Marktbelebung

Trotz der weiterhin vorhandenen Produktlimitierung konnte der Gewerbeinvestmentmarkt von einer überproportionalen Zunahme bei den Portfoliodeals profitieren. „Der Anteil der Portfoliotransaktionen ist von 27,7 Prozent im ersten Halbjahr 2016 auf nun 29,0 Prozent bzw. 9,57 Mrd. Euro angewachsen", erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Hierzu hat u.a. die größte Transaktion des Jahres, der Verkauf von 68 Pflegeheimen an die französische Primonial REIM für 995 Mio. Euro, beigetragen. Einzeltransaktionen steuern einen Anteil von 71,0 Prozent bzw. 23,39 Mrd. Euro zum Gesamtvolumen bei.

Büroimmobilien sind mit 13,95 Mrd. Euro bzw. 42,3 Prozent unverändert die umsatzstärkste Assetklasse (Q1-Q3 2015: 16,1 Mrd. Euro). Hingegen ist die höchste Abnahme gegenüber dem Vorjahreszeitraum bei Einzelhandelsimmobilien mit 43,0 Prozent auf 8,88 Mrd. Euro zu verzeichnen (27,0 Prozent Anteil). Die stark nachgefragten Logistikimmobilien verbuchen ein Plus 14,1 Prozent auf aktuell 3,01 Mrd. Euro und damit einen Marktanteil von 9,1 Prozent. Auf „Sonstige Nutzungen" entfällt ein Transaktionsvolumen von 7,10 Mrd. Euro, hiervon 3,03 Mrd. Euro (9,2 Prozent Anteil) auf Hotelimmobilien. Damit positionieren sich diese als drittstärkste Assetklasse noch vor Logistikimmobilien.

Ausländische Investoren steigern Investmentvolumen

Das Gros des Transaktionsvolumens ist durch deutsche Anleger generiert worden. Diese Investorengruppe hat innerhalb der ersten neun Monate 2016 insgesamt 20,56 Mrd. Euro bzw. 62,4 Prozent des Volumens verbucht. „Infolge des erwähnten Pflegeheim-Portfoliodeals stechen unter den ausländischen Anlegern die französischen Investoren mit einem Volumen von 3,19 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 9,7 Prozent hervor. Daneben vereinen britische sowie US-amerikanische Investoren 2,65 Mrd. Euro bzw. 2,20 Mrd. Euro auf sich. Summa summarum hat der Anteil ausländischer Investoren vom Halbjahr 2016 mit 34,2 Prozent auf aktuell 37,6 Prozent zugenommen", so Lenny Lemler, Co-Head of Investment der NAI apollo group.

„Offene Immobilienfonds / Spezialfonds" rangieren mit einem Transaktionsvolumen von 9,25 Mrd. Euro (39,0 Prozent Marktanteil) knapp vor „Asset- / Fondsmanagern" mit 8,77 Mrd. Euro (37,0 Prozent) als stärkste Käufergruppe. Mit einigem Abstand folgen „Immobilienaktiengesellschaften / REITs" mit 4,49 Mrd. Euro. Auf der Verkäuferseite dominieren „Projektentwickler / Bauträger" mit 7,70 Mrd. Euro (32,4 Prozent) vor „Asset- / Fondsmanagern" mit 7,47 Mrd. Euro (31,5 Prozent).

Aufgrund der Zunahme an Portfoliodeals sowie großvolumiger Einzelobjekte, wie der Verkauf des Commerzbank-Towers für einen hohen dreistelligen Millionenbetrag, haben die beiden Preiscluster oberhalb von 100 Mio. Euro zur Jahresmitte mit einem Anteil von zusammen 36,3 Prozent auf 46,0 Prozent zum Ende des dritten Quartals 2016 zugenommen. Auf der anderen Seite haben Kleindeals geringfügig Umsatzanteile gegenüber dem Halbjahr verloren.

Renditeabnahme hält an

„Auch im dritten Quartal 2016 setzt sich die generelle Renditereduktion fort. Trotz der Zunahme des Investmentvolumens ist der Markt weiterhin durch eine Produktknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage geprägt. So sind in nahezu allen Standorten und Assetklassen Renditeabnahmen zu verzeichnen", erläutert Kanzler.

Im dritten Quartal 2016 ist der stärkste Rückgang der Spitzenrenditen mit durchschnittlich 10 Basispunkten bei Logistikimmobilien erfasst worden. Lediglich in München beträgt die Reduktion 5 Basispunkte auf 5,15 Prozent, während bei den anderen Top-5 Märkten eine Abnahme von 0,10 %-Punkten gegenüber dem Vorquartal registriert wurde (Berlin: 5,30 Prozent; Düsseldorf: 5,20 Prozent; Frankfurt: 5,15 Prozent; Hamburg: 5,15 Prozent).

Für Büroimmobilien rangiert die Spitzenrendite im Schnitt der Top-5 Städte 5 Basispunkte unterhalb des zweiten Quartals 2016. Innerhalb dieser Assetklasse weist Berlin mit 0,10 Prozentpunkten die größte Reduktion im Verlauf der letzten drei Monate auf. Frankfurt, München und Hamburg verbuchen Abnahmen von 5 Basispunkten. Stabil bei 4,10 Prozent ist die Spitzenrendite für Büros in Düsseldorf geblieben.

Wenngleich bei Einzelhandelsimmobilien die Spitzenrenditen durchschnittlich 5 Basispunkte unter dem Vorquartal liegen, zeigt sich die Entwicklung für die einzelnen Top-5 Standorte differenziert. So hat diese in Berlin nochmals um 15 Basispunkte auf 3,55 Prozent nachgegeben. Frankfurt und Hamburg sind ebenfalls durch eine Reduktion um jeweils 5 Basispunkte auf 3,70 Prozent bzw. 3,60 Prozent geprägt. In Düsseldorf und München verharren die Renditen im Vergleich zum Vorquartal unverändert bei 3,60 Prozent bzw. 3,30 Prozent.

Logistik- und Hotelimmobilien mit Bedeutungsgewinn

„Auch wenn Logistik- und Hotelimmobilien deutlich hinter dem Transaktionsvolumen von Büro- und Einzelhandelsimmobilien zurückbleiben, wird auch im finalen Quartal das Interesse der Investoren an diesen Segmenten u. a. aufgrund des Yield-Spreads weiterhin hoch bleiben. Dementsprechend werden diese Assetklassen im langjährigen Vergleich mit einem überdurchschnittlichen Investmentvolumen abschneiden", so Lemler. Abschlüsse einiger Großobjekte und Portfoliodeals sind im traditionell starken Schlussquartal zu erwarten. Insofern prognostiziert die NAI apollo group für das Gesamtjahr 2016 ein Transaktionsvolumen für den Investmentmarkt in der Spanne von 45 bis 50 Mrd. Euro. Damit wird 2016 das dritthöchste erfasste Investmentvolumen verzeichnen.

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