Renditeobjekte kaufen

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• Aufnahme Ihrer konkreten Anforderungen/ Bedarfsanalyse
• Scan der relevanten Teilmärkte
• Ansprache unseres internationalen Eigentümernetzwerkes
• Kontaktaufnahme mit Objektanbietern & Maklerkollegen

• Vorqualifizierung & Aufbereitung des verfügbaren Angebotes
• Präsentation der Longlist & Auswahl der Objekte für die Shortlist
• Exklusive Beratung bei Verhandlungen und Mietvertragsabschluss
• Kompetente Nachbetreuung/ Tenant Representation

Immobilien als Geldanlage

Renditeobjekte sind Immobilien, die mit dem Ziel gekauft werden, eine Rendite zu erzielen. Das Wort kommt vom Adjektiv „rentabel“, sich finanziell lohnen. Alternativ spricht man von Anlageimmobilien, da es sich um eine Finanz- oder Kapitalanlage handelt. Um die gewünschte Rendite zu erzielen, wird ein Renditeobjekt nicht selbst genutzt, sondern vermietet.

Damit sich die Investition wirklich lohnt, sollten die jährlichen Mieteinnahmen höher sein als die jährlichen Ausgaben – man spricht von einem Cashflow-positiven Objekt. Im ersten Jahr sind die Ausgaben natürlich etwas höher, da neben dem Kaufpreis für die Immobilie auch Einmalkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grundbuchkosten zusätzlich zu den laufenden Kosten anfallen. Sie entsprechen ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises. In der Folgezeit beschränkt sich die Kostenseite weitestgehend auf laufende Kosten, wie zum Beispiel Steuern, Nebenkosten, Instandhaltung und Finanzierungskosten.

Die Risiken bei einer Renditeimmobilie sind meist geringer als bei anderen Anlageformen wie beispielsweise Aktien, da eine Immobilie in der Regel mit der Zeit an Wert gewinnt. Das wirkt sich natürlich auf den Markt aus: Renditeimmobilien sind in den letzten Jahren immer gefragter. Doch bevor aus der Not heraus ein Schnellschuss erfolgt, muss eine potenzielle Immobilie genau in Augenschein genommen werden. Wichtig ist, dass die Rendite langfristig erzielt wird, also auch größere Reparatur- oder Sanierungsarbeiten einkalkuliert werden. Sonst lohnt sich der Kauf nicht.

Welche Immobilienarten sich am besten als Renditeobjekt eignen

Ein Renditeobjekt kann jede Immobilie sein, ob Mehrfamilienhaus, Logistikobjekt, Büroraum oder Freizeitanlage. Unabhängig von der Art der Immobilie ist Leerstand das größte Risiko. Die Bewertung der Mieter ist bei der Auswahl eines Renditeobjektes deshalb von großer Bedeutung. Dazu kommen gebäudespezifische Vor- und Nachteile, über die wir hier einen Überblick geben.

Wohnimmobilie (Wohnungen, Mietshäuser, Zinshäuser, Wohnanlagen)

Wohnimmobilien bieten vielfältige Investitionsmöglichkeiten: Für Privatpersonen eignet sich eine Wohnung sehr gut, da das Investment hier geringer ist. Für größere Investitionen sind Wohn- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser oder Wohnungsportfolien die bessere Wahl. Da hier mehrere Einheiten vermietet werden können, wird auch das Risiko entsprechend besser verteiltt.

Vorteil von Zinshaus / Mietshaus /  Wohnanlage im Gegensatz zu einer Wohnung:

• Rendite oft höher als bei einzelner Wohnung
• Verwaltungskosten pro Wohneinheit sind geringer als für einzelne Wohnung
• Bessere Konditionen bei Handwerkern, da es um mehrere Aufträge geht
• Kein Teileigentum, d.h. Sie sind in allen Belangen handlungsfähig und unabhängig
• Häufig sind durch den Einsatz von Fremdkapital hohe Eigenkapitalrenditen möglich

Bürogebäude

Üblicherweise bieten Büroimmobilien höhere Renditen als Wohnimmobilien. Das Mietrecht ist bei Gewerbeimmobilien auch deutlich vermieterfreundlicher als bei Wohnimmobilien. Verträge lassen sich freier verhandeln und laufen in der Regel fest über längere Zeiträume. Dafür bieten Bürogebäude aber auch Risiken, die es bei Wohnimmobilien nicht gibt.

Risiken bei Bürogebäuden im Gegensatz zu Wohnimmobilien:

• Gewerbemietrecht bietet wenig Spielraum für Fehler und erfordert Know-How
• Hohe Ansprüche von Büromietern, z. B. Ausstattung, Technik, Anpassungen am Grundriss
• Zyklische Nachfrage
• Mieterauswahl kritisch: Große, internationale Konzerne oder Kanzleien sind gute Mieter; Start-Ups eher riskant 

Einkaufszentren, SB-Märkte

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien ist ein Investment in Einzelhandelsimmobilien deutlich riskanter, da der Markt sehr dynamisch ist. Kurzfristige Unternehmensschließungen oder -schieflagen können zu unerwarteten Kündigungen führen. Das gilt insbesondere für Einkaufszentren mit großem Ankermieter. Fällt dieser aus, wird es kritisch. Marktkenntnisse sind deshalb unerlässlich, um trotz des erhöhten Risikos eine gute Rendite zu erreichen.

SB-Märkte hingegen sind häufig relativ krisensicher, dank konjunkturunabhängigen Mietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel.

Logistik- und Produktionsimmobilien

Bei Logistik- und Produktionsimmobilien sind gute Renditen möglich. Es sollte gewährleistet sein, dass das Kaufobjekt auch bei einem Mieterwechsel schnell neu vermietbar ist. Dies kann durch eine genaue Analyse der Lage und Spezifikationen der jeweiligen Halle sichergestellt werden.

Insbesondere Logistikimmobilien verfügen in Zeiten des Onlinehandels über sehr gute Zukunftsaussichten. Die hohe Nachfrage für Mietflächen wirkt sich unmittelbar positiv auf die erzielbare Miete aus.

Betreiberimmobilie (Pflegeeinrichtungen, Hotels)

Betreiberimmobilien sind eine sichere Bank, solange Sie vermietet sind, denn die Verträge laufen hier meist 20-25 Jahre. Sobald der Mieter jedoch auszieht, kann es schwierig werden, einen Nachmieter zu finden. Die Immobilie ist durch die lange Mietdauer meist stark auf den aktuellen Mieter ausgerichtet, was es schwer macht, einen Nachmieter zu finden. Auch eine Umnutzung ist meist schwierig und zerstört in jedem Fall die Rendite.

Worauf Sie bei der Auswahl eines Renditeobjektes achten sollten

Um die Entscheidung für oder gegen ein Renditeobjekt zu erleichtern, erstellen wir verschiedene Analysen und Berechnungen. So werden Renditeobjekte untereinander vergleichbar. Außerdem kann mit anderen Anlagemöglichkeiten verglichen werden. Eine große Rolle bei der Entscheidung spielt auch die eigene Risikobereitschaft: Wer sein Kapital ungern größeren Schwankungen aussetzt, ist mit einer Immobilie meist gut beraten, da diese üblicherweise sehr wertstabil sind, anders als zum Beispiel Aktien. Dies gilt besonders an guten Standorten und in hervorragenden Lagen.

Achten Sie bei der Auswahl eines Renditeobjektes deshalb von Anfang an auf Wirtschaftlichkeit, Infrastruktur, Lage und Bausubstanz. Bei Wohnimmobilien zählt zudem die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kindergärten, die den Wert steigern. Absehbare Sanierungen und Renovierungen hingegen sorgen für Mehrkosten.

Die wichtigsten Kriterien zur Bewertung eines Renditeobjektes:

• • Wirtschaftlichkeit Rendite, also die Kombination aus Mieteinnahmen und Kostenstruktur, Mietpreismultiplikator
  • Infrastruktur Wohn- und Gewerbeimmobilien: Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und AutobahnGewerbeimmobilien: ggf. auch Anbindung an Häfen und Flughäfen
  • Lage Sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnimmobilien (jedoch abweichende Kriterien)
  • Bausubstanz und baulicher Zustand Insbesondere achten auf: Energetischer Zustand, Haustechnik, Reparaturstau
  • Grundriss Wohnimmobilie: ausreichend große Zimmer, keine gefangenen ZimmerGewerbeimmobilie: je nach Immobilie, ggf. Flexibilität der Grundrisse oder Stützenfreiheit
  • Spezifikationen Internetanbindung, Deckenhöhe, Anzahl Tore/Rampen, Bodenbelastbarkeit, Lage der Bodentanks bei Büroobjekten

Beachten Sie immer auch die gebäudespezifischen Vor- und Nachteile beziehungsweise Risiken, die wir oben gelistet haben. Ein längerer Leerstand muss bei jedem Renditeobjekt vermieden werden, um möglichst hohe Mieteinnahmen zu erzielen. Diese werden in der Regel zuerst für die Tilgung des Kredits und dann möglichst schnell zum Vermögensaufbau genutzt. Damit der Kauf Ihrer Renditeimmobilie erfolgreich verläuft, beachten Sie unsere steuerlichen Hinweise.

Steuerliche Hinweise für Privatanleger

Spekulationsgewinn: Ein Renditeobjekt ist kein Spekulationsobjekt. Es kann deshalb erst nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Ansonsten muss der gesamte Veräußerungsgewinn versteuert werden.

Drei-Objekt-Regel: Sie sind für das Finanzamt ein gewerblicher Immobilienhändler, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien mit Gewinnerzielungsabsicht verkaufen. Sie müssen dann entsprechend den Veräußerungsgewinn aller Objekte versteuern.

Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand: Wer innerhalb von drei Jahren nach Erwerb mehr als 15 Prozent der Erwerbskosten für Sanierungen aufwendet, kann diese Kosten nicht mehr unmittelbar, sondern nur im Rahmen der linearen Immobilien-AfA steuerlich geltend machen. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist allgemein nur gegeben, wenn kein Eigenbedarf besteht und die Immobilie ausschließlich als Renditeobjekt dient.

Beachten Sie:
Steuerrechtliche Vorschriften können sich ändern. Aus diesem Grund übernehmen wir keine Garantie für die hier veröffentlichten Informationen. Informieren Sie sich in jedem Fall bei Ihrem Steuerberater, da die Informationen hier keine rechtliche Beratung darstellen.

Renditeobjekte kalkulieren

Bei der Kalkulation von Renditeobjekten sind verschiedene Kostenarten zu berücksichtigen. Dazu kommen individuelle objekt- und kundenspezifische Kriterien.

Kaufnebenkosten

Wie zum Beispiel Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer; die Höhe hängt vom Bundesland ab, bis zu 15 Prozent des Kaufpreises.

Mietmultiplikator / Mietpreismultiplikator

Der Mietmultiplikator ist eine Kennzahl, die Immobilien hinsichtlich Kaufpreis und Wirtschaftlichkeit vergleichbar macht.

Berechnung: Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator; je höher der Multiplikator, desto teurer die Immobilie

Nettorendite

Berücksichtigt jährliche Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten.

Berechnung: Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Finanzierungsmöglichkeiten

Generell gilt: je höher der Anteil des Eigenkapitals und je besser die Bonität, desto niedriger der Risikoaufschlag und die Zinsen. Je mehr Eigenkapital sie einbringen, desto schneller haben Sie Ihre Immobilie außerdem bei gleich bleibender Tilgungsrate abbezahlt.

Künftige Kosten

Abhängig vom Renditeobjekt Ihrer Wahl müssen Sie Instandhaltungsrücklagen in unterschiedlicher Höhe bilden, um für größere Reparaturen, Renovierungen et cetera gewappnet zu sein. Je nach Kostenart können Sie die Kosten gegebenenfalls als Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen.

Erträge bei späterem Verkauf

Der Wert der Immobilie samt Grundstück steigt in der Regel. Insbesondere, wenn zusätzlich wertsteigernde Maßnahmen erfolgt sind – Verkauf mit Gewerbeimmobilienmakler kann außerdem zu einem deutlich höheren Verkaufspreis führen.

Achtung: Spekulationsgewinn, siehe oben!

AfA nutzen

Kaufen Sie ein Renditeobjekt, können Sie jährlich 2 % des Kaufpreises ohne Grundstückswert abschreiben. Bei Altbau und bestimmten anderen Konstellationen sind auch Abschreibungsraten zwischen 2,5-3 % möglich.

Sonderabschreibung für Neubauten nutzen

Unter bestimmten Umständen können Sie auch zeitlich begrenzte Sonderabschreibungen geltend machen, um Ihre Rendite zu erhöhen. Sprechen Sie hierzu aber unbedingt einzelfallabhängig mit Ihrem Steuerberater.