Im Zuge der Konsolidierung unserer Standorte begleitete uns die Objekta Real Estate Solutions GmbH mit der Veräußerung unseres Standortes in Uhingen. Dank des besonderen, auch persönlichen Einsatzes von Herrn Guter, aber auch von Herrn Kralisch konnten wir den Standort zum avisierten Preis verkaufen. Beide Herren zeigten enormen Einsatz, aber auch sehr hohe Professionalität in der Vorbereitung und im Austausch von Informationen und Unterlagen. Die Begleitung in verschiedenen Verkaufsverhandlungen war überaus hilfreich; die Arbeit beider Herren darüber hinaus durch eine hervorragende Erreichbarkeit und kurze Reaktionszeit auf Anfragen vorbildlich. Das Netzwerk der Objekta Real Estate Solutions GmbH ist bemerkenswert und hat letztlich zum Verkaufserfolg geführt; hierfür danken wir der Objekta Real Estate Solutions GmbH sehr. Ich kann die Objekta Real Estate Solutions GmbH uneingeschränkt weiterempfehlen und würde bei zukünftigen Transaktionen jederzeit wieder auf das Team zurückgreifen.
Renditeobjekte kaufen
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Wir beraten Sie gerne im Rahmen eines Suchmandates. Dieses umfasst:
- Aufnahme Ihrer konkreten Anforderungen/ Bedarfsanalyse
- Scan der relevanten Teilmärkte
- Ansprache unseres internationalen Eigentümernetzwerkes
- Kontaktaufnahme mit Objektanbietern & Maklerkollegen
- Vorqualifizierung & Aufbereitung des verfügbaren Angebotes
- Präsentation der Longlist & Auswahl der Objekte für die Shortlist
- Exklusive Beratung bei Verhandlungen und Mietvertragsabschluss
- Kompetente Nachbetreuung/ Tenant Representation
Immobilien als Geldanlage
Renditeobjekte sind Immobilien, die mit dem Ziel gekauft werden, eine Rendite zu erzielen. Das Wort kommt vom Adjektiv „rentabel“, sich finanziell lohnen. Alternativ spricht man von Anlageimmobilien, da es sich um eine Finanz- oder Kapitalanlage handelt. Um die gewünschte Rendite zu erzielen, wird ein Renditeobjekt nicht selbst genutzt, sondern vermietet.
Damit sich die Investition wirklich lohnt, sollten die jährlichen Mieteinnahmen höher sein als die jährlichen Ausgaben – man spricht von einem Cashflow-positiven Objekt. Im ersten Jahr sind die Ausgaben natürlich etwas höher, da neben dem Kaufpreis für die Immobilie auch Einmalkosten wie Maklergebühren, Notarkosten und Grundbuchkosten zusätzlich zu den laufenden Kosten anfallen. Sie entsprechen ungefähr zehn Prozent des Kaufpreises. In der Folgezeit beschränkt sich die Kostenseite weitestgehend auf laufende Kosten, wie zum Beispiel Steuern, Nebenkosten, Instandhaltung und Finanzierungskosten.
Die Risiken bei einer Renditeimmobilie sind meist geringer als bei anderen Anlageformen wie beispielsweise Aktien, da eine Immobilie in der Regel mit der Zeit an Wert gewinnt. Das wirkt sich natürlich auf den Markt aus: Renditeimmobilien sind in den letzten Jahren immer gefragter. Doch bevor aus der Not heraus ein Schnellschuss erfolgt, muss eine potenzielle Immobilie genau in Augenschein genommen werden. Wichtig ist, dass die Rendite langfristig erzielt wird, also auch größere Reparatur- oder Sanierungsarbeiten einkalkuliert werden. Sonst lohnt sich der Kauf nicht.
Kundenstimmen
Unsere Erwartungshaltung an einen Makler, als neutraler und vor allem diskreter Vermittler von Eigentümer und Mieter, wurde bei der Anmietung der Büroflächen im Science Park voll erfüllt: aufmerksam, einsatzbereit und fachlich top. Hr. Kralisch hat wirklich alles bei der Vermietung übernommen – er hat uns mit dem Eigentümer zusammengebracht und jegliche Kommunikation geführt. Was mir sehr positiv im Gedächtnis geblieben ist, war Hr. Kralisch geduldige Art während des Vermietungsprozesses, weil man ab und zu auch mal etwas länger auf eine Info warten muss. Hier hat er vollstes Verständnis für den internen Prozess bei Daimler TSS gezeigt. Ich kann Hr. Kralisch und Objekta wärmstens weiterempfehlen.
Wir benötigten Zusatzflächen an unserem Standort in Ulm, um das weitere Wachstum des Unternehmens sicher zu stellen. Deshalb haben wir uns zunächst im näheren Umfeld umgesehen und sind so auf Flächen im Science Park gestoßen, die von Ihnen vermarktet wurden. Ihre anschließende Maklertätigkeit war Vermittlung zwischen den Parteien im besten Sinne, nicht allein auf Nachweisbasis. Sie waren wesentlicher Wegbereiter des erfolgreichen Abschlusses. Herzlichen Dank für die sehr gute Zusammenarbeit. Die gezeigte Offenheit, Verlässlichkeit und Verfügbarkeit waren vorbildlich.
Die Objekta hat uns bei der Anmietung der Gewerbeeinheit in der Hirschstraße 18 in Ulm begleitet. Objekta ist genau auf unsere speziellen Bedürfnisse eingegangen und hat seine Expertise im Immobilienmarkt und sein ausgeprägtes Netzwerk genutzt, um passende Objekte für uns herauszufiltern. Besonderes das Engagement von Frau Sarah Zia ist an dieser Stelle herauszuheben, welche sich sehr bei den baulichen Notwendigkeiten eingebracht und zwischen den Vertragsparteien vermittelt hat. Dies hat letztlich zum Gelingen der Anmietung beigetragen. Nun ziehen wir zum 28.08.2017 in die neuen Räumlichkeiten, auf welche sich alle Beteiligten freuen, so dass wir davon ausgehen, dass sich unsere Kunden und unser Team am neuen Standort wohlfühlen werden.
Als stark wachsendes Unternehmen waren wir auf der Suche nach einem neuen Standort und sind über eine Empfehlung auf die Objekta Immobilienkontor aufmerksam geworden. Vom ersten Kontakt, über den Besichtigungstermin, äußert kompetente Beratung bei der Nutzungsänderung bis zum Vertragsabschluss, der juristisch Hand und Fuß hatte, fühlten wir uns durch Hr. Kralisch bestens betreut. Durch sein sicheres Gespür für unsere Bedürfnisse hat er sofort erkannt, was uns wichtig war und uns innerhalb kürzester Zeit die passende Immobilie geliefert. Hr. Kralisch hat das in ihn gesetzte Vertrauen in jeglicher Hinsicht bestätigt.
Die Objekta hat mich bei der Konzeption und der darauffolgenden Mietersuche für mein Neubauprojekt bestens beraten und begleitet. Durch die tiefe Kenntnis des regionalen Büro- & Einzelhandelsmarktes sowie der genauen Anforderungen bonitätsstarker potentieller Nutzer konnten passgenau für das vorher erstellte Gesamtkonzept in kürzester Zeit 4 attraktive Mieter gefunden werden. Die Zusammenarbeit verläuft bis heute sehr professionell, verbindlich und trotzdem unkompliziert, deshalb empfehle ich das Team von Objekta gerne weiter. Backfrische Grüße
Absolute Verlässlichkeit, Immobilien-Know-how, schnelle Reaktionszeit und ein Höchstmaß an Verständnis für die Bedürfnisse seiner Kunden zeichnen die Mitarbeiter der Objekta aus. Sie haben uns beim Ankauf einer Reihenhaussiedlung beraten. Dank der engagierten und professionellen Arbeitsweise konnten wir die Transaktion in kurzer Zeit und zur Zufriedenheit aller Beteiligten abschließen.
Schon damals schätzen wir Ihre Erfahrung beim Verkauf von Gewerbeimmobilien. Sie haben klar signalisiert, was möglich wäre und letztendlich den Verkauf unserer Gewerbefläche mehr als zufriedenstellend abgewickelt. Ihren Rat befolgend, haben sich im Nachhinein die vorgenommenen Investitionen, und die vorgenommenen Renovierungen, auch mehr als gelohnt. Vielen Dank nochmals und wir wünschen Ihnen weiterhin gute Geschäfte.
Sie bekamen von uns den Auftrag im Landkreis Göppingen eine Büroimmobilie zu finden, die für unsere Mitarbeiter wie auch für unsere Kunden attraktiv und ansprechend ist. Durch die professionelle Beratung seitens Herrn Wägerle sind wir schnell fündig geworden. Wir bedanken uns für die qualifizierte Vermittlung und Zusammenarbeit und empfehlen Herrn Wägerle und sein Team gerne weiter.
Die Objekta in Person Ihres GF´s Herrn Wägerle als auch insbesondere durch Ihren Makler Matthias Kralisch zeichnen sich durch zuverlässige, seriöse und kompetente Beratung und vor allem auch kundenorientierte Lösungen aus. So konnte etwa nach Wegfall eines sicher geglaubten Objekts in kürzester Zeit ein vergleichbar attraktives Ersatzobjekt realisiert werden. Wir haben sehr gute Erfahrungen gemacht und können die Objekta und die genannten Personen jederzeit weiterempfehlen.
Welche Immobilienarten sich am besten als Renditeobjekt eignen
Ein Renditeobjekt kann jede Immobilie sein, ob Mehrfamilienhaus, Logistikobjekt, Büroraum oder Freizeitanlage. Unabhängig von der Art der Immobilie ist Leerstand das größte Risiko. Die Bewertung der Mieter ist bei der Auswahl eines Renditeobjektes deshalb von großer Bedeutung. Dazu kommen gebäudespezifische Vor- und Nachteile, über die wir hier einen Überblick geben.
Wohnimmobilie (Wohnungen, Mietshäuser, Zinshäuser, Wohnanlagen)
Wohnimmobilien bieten vielfältige Investitionsmöglichkeiten: Für Privatpersonen eignet sich eine Wohnung sehr gut, da das Investment hier geringer ist. Für größere Investitionen sind Wohn- und Geschäftshäuser, Mehrfamilienhäuser oder Wohnungsportfolien die bessere Wahl. Da hier mehrere Einheiten vermietet werden können, wird auch das Risiko entsprechend besser verteiltt.
Vorteil von Zinshaus / Mietshaus / Wohnanlage im Gegensatz zu einer Wohnung:
- Rendite oft höher als bei einzelner Wohnung
- Verwaltungskosten pro Wohneinheit sind geringer als für einzelne Wohnung
- Bessere Konditionen bei Handwerkern, da es um mehrere Aufträge geht
- Kein Teileigentum, d.h. Sie sind in allen Belangen handlungsfähig und unabhängig
- Häufig sind durch den Einsatz von Fremdkapital hohe Eigenkapitalrenditen möglich
Bürogebäude
Üblicherweise bieten Büroimmobilien höhere Renditen als Wohnimmobilien. Das Mietrecht ist bei Gewerbeimmobilien auch deutlich vermieterfreundlicher als bei Wohnimmobilien. Verträge lassen sich freier verhandeln und laufen in der Regel fest über längere Zeiträume. Dafür bieten Bürogebäude aber auch Risiken, die es bei Wohnimmobilien nicht gibt.
Risiken bei Bürogebäuden im Gegensatz zu Wohnimmobilien:
- Gewerbemietrecht bietet wenig Spielraum für Fehler und erfordert Know-How
- Hohe Ansprüche von Büromietern, z. B. Ausstattung, Technik, Anpassungen am Grundriss
- Zyklische Nachfrage
- Mieterauswahl kritisch: Große, internationale Konzerne oder Kanzleien sind gute Mieter; Start-Ups eher riskant
Einkaufszentren, SB-Märkte
Im Gegensatz zu Wohnimmobilien ist ein Investment in Einzelhandelsimmobilien deutlich riskanter, da der Markt sehr dynamisch ist. Kurzfristige Unternehmensschließungen oder -schieflagen können zu unerwarteten Kündigungen führen. Das gilt insbesondere für Einkaufszentren mit großem Ankermieter. Fällt dieser aus, wird es kritisch. Marktkenntnisse sind deshalb unerlässlich, um trotz des erhöhten Risikos eine gute Rendite zu erreichen.
SB-Märkte hingegen sind häufig relativ krisensicher, dank konjunkturunabhängigen Mietern aus dem Lebensmitteleinzelhandel.
Logistik- und Produktionsimmobilien
Bei Logistik- und Produktionsimmobilien sind gute Renditen möglich. Es sollte gewährleistet sein, dass das Kaufobjekt auch bei einem Mieterwechsel schnell neu vermietbar ist. Dies kann durch eine genaue Analyse der Lage und Spezifikationen der jeweiligen Halle sichergestellt werden.
Insbesondere Logistikimmobilien verfügen in Zeiten des Onlinehandels über sehr gute Zukunftsaussichten. Die hohe Nachfrage für Mietflächen wirkt sich unmittelbar positiv auf die erzielbare Miete aus.
Betreiberimmobilie (Pflegeeinrichtungen, Hotels)
Betreiberimmobilien sind eine sichere Bank, solange Sie vermietet sind, denn die Verträge laufen hier meist 20-25 Jahre. Sobald der Mieter jedoch auszieht, kann es schwierig werden, einen Nachmieter zu finden. Die Immobilie ist durch die lange Mietdauer meist stark auf den aktuellen Mieter ausgerichtet, was es schwer macht, einen Nachmieter zu finden. Auch eine Umnutzung ist meist schwierig und zerstört in jedem Fall die Rendite.
Worauf Sie bei der Auswahl eines Renditeobjektes achten sollten
Um die Entscheidung für oder gegen ein Renditeobjekt zu erleichtern, erstellen wir verschiedene Analysen und Berechnungen. So werden Renditeobjekte untereinander vergleichbar. Außerdem kann mit anderen Anlagemöglichkeiten verglichen werden. Eine große Rolle bei der Entscheidung spielt auch die eigene Risikobereitschaft: Wer sein Kapital ungern größeren Schwankungen aussetzt, ist mit einer Immobilie meist gut beraten, da diese üblicherweise sehr wertstabil sind, anders als zum Beispiel Aktien. Dies gilt besonders an guten Standorten und in hervorragenden Lagen.
Achten Sie bei der Auswahl eines Renditeobjektes deshalb von Anfang an auf Wirtschaftlichkeit, Infrastruktur, Lage und Bausubstanz. Bei Wohnimmobilien zählt zudem die Nähe zu Ärzten, Schulen und Kindergärten, die den Wert steigern. Absehbare Sanierungen und Renovierungen hingegen sorgen für Mehrkosten.
Die wichtigsten Kriterien zur Bewertung eines Renditeobjektes:
-
- Wirtschaftlichkeit Rendite, also die Kombination aus Mieteinnahmen und Kostenstruktur, Mietpreismultiplikator
- Infrastruktur Wohn- und Gewerbeimmobilien: Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und AutobahnGewerbeimmobilien: ggf. auch Anbindung an Häfen und Flughäfen
- Lage Sowohl bei Gewerbe- als auch bei Wohnimmobilien (jedoch abweichende Kriterien)
- Bausubstanz und baulicher Zustand Insbesondere achten auf: Energetischer Zustand, Haustechnik, Reparaturstau
- Grundriss Wohnimmobilie: ausreichend große Zimmer, keine gefangenen ZimmerGewerbeimmobilie: je nach Immobilie, ggf. Flexibilität der Grundrisse oder Stützenfreiheit
- Spezifikationen Internetanbindung, Deckenhöhe, Anzahl Tore/Rampen, Bodenbelastbarkeit, Lage der Bodentanks bei Büroobjekten
Beachten Sie immer auch die gebäudespezifischen Vor- und Nachteile beziehungsweise Risiken, die wir oben gelistet haben. Ein längerer Leerstand muss bei jedem Renditeobjekt vermieden werden, um möglichst hohe Mieteinnahmen zu erzielen. Diese werden in der Regel zuerst für die Tilgung des Kredits und dann möglichst schnell zum Vermögensaufbau genutzt. Damit der Kauf Ihrer Renditeimmobilie erfolgreich verläuft, beachten Sie unsere steuerlichen Hinweise.
Steuerliche Hinweise für Privatanleger
Spekulationsgewinn: Ein Renditeobjekt ist kein Spekulationsobjekt. Es kann deshalb erst nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden. Ansonsten muss der gesamte Veräußerungsgewinn versteuert werden.
Drei-Objekt-Regel: Sie sind für das Finanzamt ein gewerblicher Immobilienhändler, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als zwei Immobilien mit Gewinnerzielungsabsicht verkaufen. Sie müssen dann entsprechend den Veräußerungsgewinn aller Objekte versteuern.
Anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand: Wer innerhalb von drei Jahren nach Erwerb mehr als 15 Prozent der Erwerbskosten für Sanierungen aufwendet, kann diese Kosten nicht mehr unmittelbar, sondern nur im Rahmen der linearen Immobilien-AfA steuerlich geltend machen. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist allgemein nur gegeben, wenn kein Eigenbedarf besteht und die Immobilie ausschließlich als Renditeobjekt dient.
Beachten Sie:
Steuerrechtliche Vorschriften können sich ändern. Aus diesem Grund übernehmen wir keine Garantie für die hier veröffentlichten Informationen. Informieren Sie sich in jedem Fall bei Ihrem Steuerberater, da die Informationen hier keine rechtliche Beratung darstellen.
Renditeobjekte kalkulieren
Bei der Kalkulation von Renditeobjekten sind verschiedene Kostenarten zu berücksichtigen. Dazu kommen individuelle objekt- und kundenspezifische Kriterien.
Kaufnebenkosten
Wie zum Beispiel Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer; die Höhe hängt vom Bundesland ab, bis zu 15 Prozent des Kaufpreises.
Mietmultiplikator / Mietpreismultiplikator
Der Mietmultiplikator ist eine Kennzahl, die Immobilien hinsichtlich Kaufpreis und Wirtschaftlichkeit vergleichbar macht.
Berechnung: Kaufpreis / Jahreskaltmiete = Mietpreismultiplikator; je höher der Multiplikator, desto teurer die Immobilie
Nettorendite
Berücksichtigt jährliche Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten.
Berechnung: Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Finanzierungsmöglichkeiten
Generell gilt: je höher der Anteil des Eigenkapitals und je besser die Bonität, desto niedriger der Risikoaufschlag und die Zinsen. Je mehr Eigenkapital sie einbringen, desto schneller haben Sie Ihre Immobilie außerdem bei gleich bleibender Tilgungsrate abbezahlt.
Künftige Kosten
Abhängig vom Renditeobjekt Ihrer Wahl müssen Sie Instandhaltungsrücklagen in unterschiedlicher Höhe bilden, um für größere Reparaturen, Renovierungen et cetera gewappnet zu sein. Je nach Kostenart können Sie die Kosten gegebenenfalls als Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieter umlegen.
Erträge bei späterem Verkauf
Der Wert der Immobilie samt Grundstück steigt in der Regel. Insbesondere, wenn zusätzlich wertsteigernde Maßnahmen erfolgt sind – Verkauf mit Gewerbeimmobilienmakler kann außerdem zu einem deutlich höheren Verkaufspreis führen.
Achtung: Spekulationsgewinn, siehe oben!
AfA nutzen
Kaufen Sie ein Renditeobjekt, können Sie jährlich 2 % des Kaufpreises ohne Grundstückswert abschreiben. Bei Altbau und bestimmten anderen Konstellationen sind auch Abschreibungsraten zwischen 2,5-3 % möglich.
Sonderabschreibung für Neubauten nutzen
Unter bestimmten Umständen können Sie auch zeitlich begrenzte Sonderabschreibungen geltend machen, um Ihre Rendite zu erhöhen. Sprechen Sie hierzu aber unbedingt einzelfallabhängig mit Ihrem Steuerberater.