Corporate Real Estate Management

Warum Corporate Real Estate Management?

Corporate Real Estate Management (CREM) ist auch unter dem Synonym „betriebliches Immobilienmanagement“ bekannt. Es handelt sich dabei um einen Führungs- und Steuerungsansatz, der die Kontrolle der Gewerbeimmobilien bei Nicht-Immobilienunternehmen (Non-Property) zum Ziel hat.

Im Gegensatz zum technikorientierten Facility Management, konzentriert sich das Corporate Real Estate Management auf die erfolgs- und werteorientierte Beschaffung, Verwaltung und Vermarktung der Immobilien.

Ausgangslage

Immobilien werden in Non-Property Firmen oft vernachlässigt, was sich früher oder später rächt: Ein über Jahre aufgebautes Immobilienportfolio bindet Finanzmittel über lange Zeit.

Oft wurden langfristige Service- und Mietverträge abgeschlossen und es herrscht fehlende Transparenz über die angesammelten Immobilien. Das sorgt gerade in Krisenzeiten für Kostendruck und eine eingeschränkte Konkurrenzfähigkeit.

Marktentwicklung

Auf der anderen Seite werden Märkte immer dynamischer und machen eine immer höhere Flexibilität der Marktteilnehmer unabdingbar. Ein agiler Umgang mit Immobilien ist gefordert und Flächenanforderungen müssen den Marktgegebenheiten angepasst werden.

Das kann durch die Automatisierung in der Produktion geschehen oder durch New Work-Konzepte am Arbeitsplatz, durch die Digitalisierung von Genehmigungs- und Buchhaltungsprozessen oder einfache Mechanismen der Sharing Economy, wie zum Beispiel Shared Desks.

Wichtig ist, dass etwas passiert und Unternehmen sich aktiv mit dem Thema Corporate Real Estate Management auseinandersetzen. Entwickeln Sie eine langfristig agile Strategie für das Management Ihres Immobilienportfolios, die auf Ihre Unternehmensziele und Ihren Markt angepasst ist.

Durch die Zusammenarbeit mit externen Partnern, die sich im Immobilienmarkt auskennen, tun sich dabei meist ungeahnte Potenziale auf. Vor allem aber bleiben Sie dadurch konkurrenzfähig.

Übrigens: CREM kann unabhängig von der Größe Ihres Unternehmens eingesetzt werden und sorgt immer für eine Optimierung der Kostenstruktur. Denn die laufenden Immobilienkosten machen in der Regel einen signifikanten Teil der Gesamtkosten eines jeden Unternehmens aus. Eine Optimierung des Corporate Real Estate Managements ist deshalb essenziell.

Die Ziele von CREM

Die individuellen Ziele Ihrer CREM-Strategie hängen natürlich von Ihrem Unternehmen und Ihrem Markt ab. Das übergreifende Ziel ist immer, die unrentable Kapitalbindung Ihres Unternehmens zu reduzieren und mit Immobilien zu wirtschaften, statt sie nur zu verwalten. Nachfolgend fassen wir die wichtigsten Teilziele zusammen, welche mit einem guten CREM erreichbar sind.

Ziele von CREM:

• Analyse der Immobiliensituation
• Werterhaltungsziele umsetzen
• Erhöhung der Wirtschaftlichkeit durch das Heben von Potenzialen / stillen Reserven
• Risikominimierung
• Nutzung und nachhaltige Sicherung von Standortvorteilen
• Skalierbarkeit erhalten

Ihre CREM-Strategie sollte diese Ziele erfüllen und Ihnen ein Leitfaden sein, um in Krisen die Handlungsfähigkeit Ihres Unternehmens und den Wirkungsgrad der Maßnahmen sicherzustellen.

Um das zu tun, erstellen wir bei Objekta Real Estate Solutions eine Portfolioanalyse sowie eine objektbezogene Szenarioanalyse für Ihr Unternehmen: Wir zeigen Ihnen mehrere Lösungsansätze inklusive Vor- und Nachteilen auf. So können Sie entscheiden, in welche Richtung Sie gehen möchten.

Eine große Rolle spielen dabei die langfristigen Unternehmensziele. Sie müssen in der CREM-Strategie berücksichtigt werden, damit  sich auch neue Standorte bei der Standortplanung problemlos und direkt wirtschaftlich integrieren lassen und die Immobiliensituation stets zur Zukunftsplanung des Unternehmens passt.

Ablauf:
In 3 Schritten
zur CREM-Strategie

1. Bestandsaufnahme: Datenanalyse / -erfassung

Um eine CREM-Strategie zur Bestandsverwaltung Ihrer Immobilien zu entwickeln, wird mit einer Bestandsaufnahme begonnen. Es werden die technischen, vor allem aber wirtschaftlichen Gegebenheiten Ihres Immobilienportfolios untersucht – einzeln und auf Portfolioebene.

2. Entwicklung einer CREM-Strategie sowohl unternehmens- als auch objektbezogen

Im zweiten Schritt stellen wir den Status quo Ihres Immobilienportfolios Ihren Unternehmenszielen gegenüber. Wir gleichen zudem ab, wie sich Ihr Markt aktuell entwickelt und wie er sich in Zukunft entwickeln könnte. Dazu erstellen wir drei Szenarien mit jeweils passendem Lösungsansatz. So können Sie entscheiden, welche Richtung Sie einschlagen möchten.

3. Implementierung d. Strategie, ggf. Betreuung über mehrere Jahre

Nach Entwicklung Ihrer CREM-Strategie, gilt es, diese zu implementieren. Je nach Ausgangssituation handelt es sich dabei um wenige, gezielte Direktmaßnahmen oder um groß angelegte Anpassungen im Unternehmen.

Bei größeren, globalen Unternehmen mit mehreren Standorten wird in der Regel eine kontinuierliche Betreuung über mehrere Jahre in Anspruch genommen, um auch bei Akquisitionen und Verkäufen die Immobilienziele weiter zu verfolgen.

Je nach Situation sind auch ein kontinuierliches Immobilien- und Facility Management nötig. Meist stehen zudem Vermarktungs- und Projektentwicklungsaufgaben an.

Es empfiehlt sich deshalb, einen Dienstleistungsvertrag mit einem vertrauenswürdigem, erfahrenen Immobilienpartner abzuschließen, der ermöglicht, auch bei verändernder Marktsituation optimal zu wirtschaften.

Welche Leistungen umfasst CREM?

Welche Leistungen das Corporate Real Estate Management für Ihr Unternehmen umfasst, hängt vom Umfang Ihres Immobilienportfolios ab.

Bei kleineren Unternehmen reichen oft schon ein bis zwei gezielte Einzelmaßnahmen aus, um Sie wieder agil zu machen. Bei größeren Unternehmen mit mehreren, global verteilten Standorten empfiehlt sich oft eine kontinuierliche Bestandssteuerung, um auch bei Standortwechseln, -schließungen oder -neueröffnungen die Umsetzung von Immobilienzielen zu gewährleisten.

Die CREM-Leistungen bei Objekta Real Estate Solutions:

• Portfolio Management / Asset Management: Szenario-Analyse und Aktivierung von Potenzialen
• Vermarktung: An- und Verkauf / Anmietung neuer Flächen oder Untervermietung von Bestandsflächen
• Mietvertragsmanagement: Beratung bei bestehenden und neu abzuschließenden Mietverhältnissen
• Risikoanalyse
• Ggf. Beratung bei Rückbau / Revitalisierung
• Entwicklung effektiver Arbeitsplatzkonzepte
• Optimierung der Kapitalkosten
• Bei neuen Standorten oder Unklarheiten: Standortanalyse und -auswahl
• Entwicklung von Handlungsstrategien für Krisen

Um die für Ihr Unternehmen relevanten Leistungen herauszufiltern, ist eine Trennung Ihrer Immobilien unerlässlich: Betriebsnotwendige und nicht betriebsnotwendige Immobilien erfordern unterschiedliche Strategien.

Eine bedarfsgerechte Flächenplanung unter Beachtung der Marktentwicklung, sowohl innerhalb Ihrer Branche als auch im Immobilienmarkt, ist die Basis. Dabei sollten sowohl immobilienwirtschaftliche als auch unternehmerische Aspekte mit einfließen.

Strategien von CREM

Die Basis sämtlicher Tätigkeiten im Corporate Real Estate Management bildet die strategische Ausrichtung. Sie wird unter Berücksichtigung der Unternehmens- und Marktsituation sowie der Unternehmensziele erstellt. Hier ein Überblick über drei häufig eingesetzte Strategien.

Sale-and-Lease-Back

Wenn schnell liquide Mittel benötigt werden, eignet sich diese Strategie. Dabei wird eine Immobilie an einen Investor verkauft und das verkaufende Unternehmen mietet die Immobilie langfristig zurück. Die neu gewonnene Liquidität kann zum Beispiel für die Expansion oder zur Stabilisierung / strategische Neuausrichtung des Unternehmens verwendet werden.

Durch die langfristige Rückanmietung sichert das Unternehmen zeitgleich den bestehenden Standort.

Mietvertrags- und Flächenoptimierung

Ein geschulter Blick auf sämtliche Mietverträge und Flächen des Unternehmens offenbart häufig bereits zahlreiche Potenziale. Durch gezielte Nachverhandlung, Kündigung, Zentralisierung oder Untervermietung ungenutzter Flächen können Kosten gesenkt und neue Liquidität geschaffen werden.

Asset-Light-Strategie

Bei dieser Strategie geht es darum, das Anlagevermögen Ihres Unternehmens so klein wie möglich zu halten. Damit wird ein Minimum an Kapitalbindung erreicht und die Handlungsfähigkeit gesteigert; die Ausgaben sind auf lange Sicht aber natürlich höher.

Entscheidend für eine erfolgreiche Asset-Light-Strategie ist einmal mehr die Trennung von betriebsnotwendigen und nicht betriebsnotwendigen Immobilien. Gerade die nicht betriebsnotwendigen Immobilien werden bei diesem Ansatz bewusst reduziert.

Diese Strategie eignet sich insbesondere für Unternehmen der Digitalbranche. Ein wichtiges Steuerungsinstrument sind hier Mietmodelle und/oder gezielte Verkäufe von Betriebsimmobilien.

Im Gegensatz dazu steht die Asset-Heavy-Strategie, die sich zum Beispiel für produzierende Gewerbe wie den Stahl- und Maschinenbau besser eignet.

Steuerungsinstrumente von CREM

Welche Steuerungsinstrumente sich für Ihr die Bestandssteuerung Ihres Unternehmens anbieten, hängt von der konkreten Situation ab. Was sich unabhängig von der Portfoliozusammensetzung oft anbietet, ist der Hebel „Miete“. Durch Sale-and-Lease-Back, Dritt- oder Untervermietungen, oder durch eine Bedarfsprüfung für (Teil-)Flächen, lässt sich die Liquidität auch kurzfristig erhöhen. Das ist nicht nur, aber gerade zu Krisenzeiten und wenn dringender Handlungsbedarf besteht, wichtig. Weitere Steuerungsinstrumente zeigen wir nachfolgend auf.

Die wichtigsten CREM-Steuerungsinstrumente:

• Flächenoptimierung: Interne Mietmodelle, Dritt- und Untervermietung
• Verkauf einzelner Liegenschaften
• Vertragsoptimierung – Anpassung von Mietvertragslaufzeiten oder Nachverhandlung
• Anpassung der Service Levels bei Dienstleistern
• Strategieentwicklung für einzelne Liegenschaften oder das gesamte Portfolio

Die Steuerungsinstrumente müssen aufeinander abgestimmt werden, um mit- und nicht gegeneinander zu arbeiten. Das gilt besonders in Krisenzeiten. Ab einem gewissen Immobilienportfolio empfehlen sich deshalb skalierbare Aufträge mit CREM-Experten.